תקציר
לא כל משכיר דירה חייב במס – התשובה תלויה בגובה דמי השכירות ובמספר הדירות המושכרות. ב-2026, הכנסה משכר דירה של עד 5,654 ₪ לחודש פטורה ממס באופן מלא, הכנסה שבין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ זכאית לפטור חלקי, ומעל לתקרה זו חלה חובת מס מלאה. במאמר הזה נסביר את שלושת מסלולי המס הקיימים בחוק, איך מחשבים את הפטור החלקי, ומתי משכיר דירות נחשב לבעל עסק ומחויב במס גבוה יותר.
שלושה מסלולי מס להכנסה משכר דירה
החוק בישראל מאפשר לבעלי דירות המשכירים אותן למגורים לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי: מסלול פטור מלא או חלקי עד לתקרה מסוימת, מסלול מס מופחת בשיעור 10% על מלוא ההכנסה ברוטו, ומסלול מס מלא לפי מדרגות המס הרגילות תוך הכרה בהוצאות. הבחירה במסלול המתאים תלויה בגובה דמי השכירות, במספר הדירות המושכרות ובהוצאות השוטפות שיש למשכיר על הנכס.
מסלול הפטור – עד כמה אפשר להשכיר בלי לשלם מס
אדם המשכיר דירה למגורים זכאי לפטור ממס אם ההכנסה החודשית משכר הדירה נמוכה מ-11,308 ₪ (נכון ל-2026). אם ההכנסה החודשית אינה עולה על 5,654 ₪, מגיע פטור מלא על מלוא הסכום. הפטור ניתן על בסיס חודשי ולא שנתי, כך שגם אם דמי השכירות משתנים במהלך השנה, כל חודש נבדק בנפרד. חשוב לדעת שהפטור חל רק כאשר הדירה משמשת למגורים בלבד ואינה רשומה כחלק מעסק, וכאשר קיים חוזה שכירות או הצהרה בכתב שמעיד על כך.
איך מחשבים פטור חלקי מעל התקרה
כאשר ההכנסה החודשית משכר דירה גבוהה מ-5,654 ₪ ונמוכה מ-11,308 ₪, מגיע פטור חלקי בלבד. אופן החישוב: מחשבים בכמה ההכנסה עולה על 5,654 ₪, ואת התוצאה מפחיתים מ-5,654 ₪ כדי לקבל את סכום הפטור. לדוגמה, משכיר שמקבל 7,000 ₪ לחודש – ההפרש מעל התקרה הוא 1,346 ₪, ולכן סכום הפטור הוא 4,308 ₪, ועל היתרה בסך 2,692 ₪ ישולם מס לפי מדרגות המס. חישוב זה עלול להיראות מורכב, ולכן כדאי לבצע אותו עם איש מקצוע לפני הגשת הדוח.
מסלול המס המופחת בשיעור 10%
משכיר שאינו רוצה או אינו זכאי לפטור יכול לבחור לשלם מס בשיעור אחיד של 10% על מלוא ההכנסה משכר הדירה, ללא אפשרות לנכות הוצאות כמו תיקונים, ריבית משכנתא או פחת. לא ניתן לשלב באותה שנה ובאותה דירה בין מסלול הפטור למסלול ה-10%, ולכן הבחירה במסלול צריכה להיעשות מראש מתוך הבנה של כלל ההכנסות וההוצאות. משכירים שגם עצמאים או בעלי עסק יכולים להיעזר בשירותי הנהלת חשבונות ליחידים וחברות כדי לוודא שההכנסה מדווחת נכון לצד שאר ההכנסות שלהם.
מסלול המס המלא לפי מדרגות
המסלול השלישי הוא תשלום מס לפי מדרגות המס הרגילות להכנסה שאינה מיגיעה אישית, תוך אפשרות לנכות הוצאות מוכרות כמו פחת, תיקונים וריבית על משכנתא. מסלול זה משתלם בעיקר כאשר יש הוצאות גבוהות על הנכס, למשל אם לקחתם משכנתא לרכישת דירה שאתם משכירים כעת. משכירים המחויבים בהגשת דוח שנתי חייבים לפרט במסגרת
דוחות שנתיים והצהרות הון גם את ההכנסה משכר דירה ואת המסלול שנבחר לגביה.
מתי משכיר דירות נחשב לבעל עסק
לפי עמדת רשות המסים, מי שמשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למפעיל עסק להשכרת דירות ומחויב במס לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר, בלי אפשרות ליהנות ממסלולי הפטור או המס המופחת. השכרה של 6 עד 9 דירות נבחנת לפי קריטריונים פרטניים, ואילו השכרה של עד 5 דירות יכולה עדיין ליהנות ממסלולי הפטור הרגילים. מי שמתקרב לסף הזה או שוקל להרחיב את תיק הנכסים שלו, כדאי שיפנה מראש ליעוץ לפתיחת עסקים כדי לבחון האם נדרש שינוי במעמד המיסויי שלו.
דוגמה מהשטח – 2026
בעלת שתי דירות להשכרה, אחת ב-5,000 ₪ לחודש והשנייה ב-6,500 ₪ לחודש, פנתה לבדוק את חובת המס שלה. לאחר בדיקה משותפת עם יועץ המס, התברר שסך ההכנסות שלה (11,500 ₪) חורג מתקרת הפטור, ושילוב נכון בין ניצול הפטור החלקי לבין מעבר למסלול המדרגות בשל הוצאות תחזוקה גבוהות שהיו לה באותה שנה, הביא לחיסכון משמעותי במס לעומת תשלום גורף של 10% על כל ההכנסה.
איך אס קיי יכולים לעזור לכם
משרד אס קיי ממוקם במתחם הבורסה ברמת גן, ומלווה בעלי דירות, עצמאים וחברות ברמת גן, גבעתיים ואזור המרכז בבחירת מסלול המס הנכון להכנסות משכר דירה. הצוות בוחן את כלל ההכנסות וההוצאות שלכם, מוודא שאתם מנצלים את מלוא הפטור המגיע לכם, ומלווה אתכם גם בהגשת הדוחות השנתיים הנדרשים.
אם אתם משכירים דירה ולא בטוחים אילו מסלול מס משתלם עבורכם, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי לפני הגשת הדוח השנתי הקרוב.
שאלות נפוצות – מס על שכר דירה
עד כמה אפשר להשכיר דירה בלי לשלם מס בכלל?
עד 5,654 ₪ לחודש (נכון ל-2026) מגיע פטור מלא ממס על ההכנסה משכר הדירה, בתנאי שהדירה משמשת למגורים בלבד.
מה קורה אם ההכנסה משכר דירה גבוהה מהתקרה המלאה?
אם ההכנסה החודשית עולה על 11,308 ₪, לא מגיע פטור כלל, ויש לשלם מס על מלוא הסכום לפי מסלול 10% או לפי מדרגות המס הרגילות.
אפשר לשלב בין מסלול הפטור למסלול המס המופחת?
לא, לא ניתן לשלב בין המסלולים באותה דירה ובאותה שנת מס. יש לבחור מסלול אחד ולהחיל אותו על כלל ההכנסה מאותה דירה.
מתי כדאי לבחור במסלול המס המלא במקום ב-10%?
כאשר יש הוצאות מוכרות משמעותיות על הנכס, כמו ריבית משכנתא, פחת או תיקונים, מסלול המדרגות עם ניכוי ההוצאות עשוי להיות משתלם יותר ממסלול ה-10% שאינו מאפשר ניכויים.
כמה דירות אפשר להשכיר לפני שנחשבים לבעל עסק?
השכרה של 10 דירות ומעלה נחשבת לעסק ומחויבת במס לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר. השכרה של 6 עד 9 דירות נבחנת לפי קריטריונים פרטניים, ועד 5 דירות ניתן עדיין ליהנות ממסלולי הפטור.